Alcune circostanze possono determinare che fabbricati e terreni concessi in comodato d’uso gratuito diventino di fatto di proprietà del comodatario. Questa modalità di acquisizione, chiamata “usucapione”, si riferisce al processo di diventare proprietari di un bene non attraverso un acquisto monetario, ma attraverso la sua utilizzo nel tempo. Nel contesto immobiliare, l’usucapione si riferisce specificamente alla situazione in cui un edificio o appezzamento di terreno diventano di proprietà senza essere stati acquistati, ma solo utilizzati.
Per comprendere meglio questa questione, prendiamo ad esempio il caso in cui un amico ci presti una casa di campagna con giardino che, dopo un certo periodo di tempo, diventa legalmente nostra. Come è possibile? È un metodo di acquisizione riconosciuto dalla legge? La risposta è sì, ed è regolamentato dall’articolo 1158 del Codice Civile italiano. Questo articolo sostiene che un possesso protratto nel tempo, per almeno 20 anni senza interruzioni, di un bene immobile concesso attraverso il comodato d’uso, implica il legittimo trasferimento del possesso dal proprietario concedente al comodatario.
Per le proprietà rurali di piccole dimensioni, come le case e i terreni agricoli dei comuni di montagna, il termine per l’usucapione viene ridotto a 15 anni, sempre a condizione che non vi siano interruzioni o un utilizzo intermittente. Tuttavia, affinché avvenga questo trasferimento, è necessario un elemento essenziale: l'”interversione del possesso”.
L’interversione del possesso significa che il comodatario, nel corso di almeno 15 anni di utilizzo del fondo rustico o di almeno 20 anni per l’immobile concesso in comodato d’uso, ha effettuato materialmente attività che solo il proprietario potrebbe compiere. Secondo la Corte di Cassazione, questa interversione trasforma la detenzione del bene in possesso legittimo e a tutti gli effetti.
Ad esempio, se il comodatario ha apportato migliorie alla proprietà, come lavori di ristrutturazione, cambi di destinazione d’uso o la costruzione di muri di cinta, anche se tali interventi sono incompatibili con i termini del contratto di comodato, se il proprietario non si oppone alla realizzazione di tali opere, si verifica l’interversione del possesso e il comodatario ha la possibilità di ottenere l’usucapione.
Tuttavia, affinché l’usucapione venga regolarmente riconosciuta, è necessario un altro passaggio legalmente riconosciuto: la decisione di un giudice, tramite una sentenza emessa al termine di un procedimento civile, che confermi che l’usucapione è effettivamente avvenuta.
Usucapione e comodato: attenzione alle nuove regole aggiornate ed ai grossi rischi | Verifica subito
Il testo riguarda l’usucapione e il comodato d’uso gratuito. Spiega che l’usucapione consiste nell’acquisire la proprietà di un bene attraverso il suo utilizzo prolungato nel tempo anziché tramite l’acquisto in denaro. Questa modalità di acquisto è consentita dalla legge italiana, in particolare dall’articolo 1158 del Codice Civile, che stabilisce che un possesso protratto per almeno 20 anni (o 15 anni nel caso di piccole proprietà rurali) di un immobile o terreno concesso in comodato d’uso comporta il passaggio del possesso dal proprietario al comodatario. Tuttavia, affinché avvenga questo passaggio, è necessario che il comodatario abbia effettuato attività che solo il proprietario potrebbe compiere, trasformando così la detenzione del bene in possesso. Inoltre, per confermare legalmente l’usucapione, è necessaria la dichiarazione di un giudice attraverso una sentenza emessa in una causa civile.
