Ogni immobile, indipendentemente dal fatto che sia singolo o situato in un condominio, ha due tipi di planimetrie o mappe: una catastale e l’altra comunale. La planimetria catastale è di fondamentale importanza ed è considerata come la mappa dell’immobile, anche se a causa delle sue ridotte dimensioni è più corretto parlare di pianta. Questa planimetria è depositata presso l’archivio locale dell’ufficio del catasto.
La planimetria catastale ha una rilevanza tecnica estremamente importante. Perché? Fondamentalmente, perché nel caso in cui vi siano delle differenze tra le informazioni presenti nella pianta catastale e lo stato attuale dell’immobile che si intende acquistare, si possono verificare delle conseguenze significative al momento della firma dell’atto notarile di vendita. Inoltre, è possibile incorrere nella nullità dell’atto stesso.
Un’eventualità del genere può portare anche al rifiuto di finanziamento da parte delle banche, nel caso in cui si richieda un mutuo. Durante la stipula dell’atto notarile o durante la perizia dell’immobile da parte della banca mutuante, è necessario infatti dimostrare la perfetta corrispondenza tra la situazione reale e quella catastale e planimetrica.
Quali sono i rischi legati a un immobile che non corrisponde alla planimetria catastale? I dati di ogni immobile registrato presso il catasto fabbricati o terreni possono essere consultati tramite una semplice visura catastale. Questa visura può essere richiesta anche online, accedendo al servizio “Consultazione rendite catastali” sul sito dell’Agenzia delle Entrate e inserendo i dati identificativi dell’immobile (comune di ubicazione, foglio, numero e particella).
Dal 2010, per legge, i notai che redigono gli atti di compravendita immobiliare hanno l’obbligo di verificare la cosiddetta “conformità catastale oggettiva”, ovvero la corrispondenza tra la planimetria registrata e lo stato effettivo dell’immobile. Inoltre, nel cosiddetto “allineamento catastale” rientra anche la conformità soggettiva, che riguarda i dati del proprietario.
Vendere una casa che non corrisponde alla planimetria catastale comporta l’obbligo per il venditore di restituire il prezzo ricevuto e di risarcire eventuali danni subiti dall’acquirente.
Tuttavia, è possibile risolvere questa situazione. Per evitare la nullità dell’atto stipulato, il venditore può provvedere a correggere, a proprie spese, le differenze catastali. Ciò può essere fatto incaricando un tecnico abilitato, come ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, affinché esegua le modifiche necessarie.
Queste modifiche vengono acquisite utilizzando la procedura telematica Docfa (Documenti Catasto Fabbricati) con l’aiuto di un software per la trasmissione dei dati planimetrici all’Agenzia delle Entrate e la loro registrazione nel catasto come nuova planimetria.
Se il tuo immobile è difforme dalla planimetria catastale i guai sono grossi | Controlla
Ogni immobile, indipendente o in condominio, ha due tipi di planimetrie: una catastale e una comunale. La planimetria catastale è fondamentale ed è depositata presso l’archivio del catasto locale. In caso di differenze tra la planimetria catastale e lo stato attuale dell’immobile che si vuole acquistare, ci possono essere conseguenze durante la stipula del contratto di vendita notarile, incluso l’annullamento dell’atto. Questa situazione può anche portare al rifiuto di finanziamento da parte della banca che concede il mutuo. È necessario dimostrare la corrispondenza tra la situazione reale e quella catastale e planimetrica durante la stipula del contratto o durante la perizia dell’immobile da parte della banca. La visura catastale permette di avere accesso ai dati di ogni immobile registrato nel catasto e può essere richiesta online tramite il servizio di consultazione delle rendite catastali sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Se la planimetria catastale differisce dall’immobile, ci sono rischi per il venditore, che può essere obbligato a restituire il prezzo di vendita e a risarcire i danni all’acquirente. Tuttavia, è possibile risolvere la situazione sanando le differenze catastali tramite un tecnico abilitato, come un ingegnere, un architetto o un geometra, che effettuerà le modifiche necessarie utilizzando la procedura telematica Docfa per la trasmissione delle nuove planimetrie all’Agenzia delle Entrate.
